Standard & Poor’s atribui ratings preliminares ao Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP
Analista de Monitoramento: Gustavo Belger, São Paulo, (55) 11 3039-9743, gustavo_belger@standardandpoors.com.
Diretor Analítico: Juan Pablo De Mollein, Emerging Markets, Structured Finance, Nova York, (1) 212-438-2536, juan_demollein@standardandpoors.com
- A carteira de direitos creditórios do FIDC será composta por empréstimos ou financiamentos relacionados ao segmento imobiliário residencial. Os recursos captados pela emissão serão utilizados para financiar a originação de novos créditos;
- Atribuímos os ratings preliminares ‘brAA (sf)’ e ‘brCCC (sf)’, em nossa Escala Nacional Brasil de classificação de emissões, às cotas seniores e às cotas subordinadas mezanino, respectivamente, a serem emitidas pelo Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP.
- Os mecanismos de reforço de qualidade de crédito incluem a proteção de crédito; proporcionada pela subordinação de cotas, e o spread excedente mínimo, estimado inicialmente em 4,7% ao ano, que será proporcionado pela aplicação de uma taxa mínima de desconto na aquisição dos direitos creditórios (equivalente a 12,68% ao ano);
- A estrutura legal da operação, possui dispositivos adequados à salvaguarda jurídica dos cotistas (constituição do FIDC e venda perfeita e acabada dos direitos creditórios elegíveis).
São Paulo (Standard & Poor’s), 8 de dezembro de 2011 — A Standard & Poor’s atribuiu os ratings preliminares ‘brAA (sf)’ e ‘brCCC (sf)’, em sua Escala Nacional Brasil de classificação de emissões, às cotas seniores e às cotas subordinadas mezanino, respectivamente, a serem emitidas pelo Warehouse Créditos Imobiliários Fundo de Investimento em Direitos Creditórios LP (Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP). A carteira de direitos creditórios do FIDC será composta por empréstimos ou financiamentos relacionados ao segmento imobiliário residencial. Os recursos captados pela emissão serão utilizados para financiar a originação de novos créditos.
O rating preliminar ‘brAA (sf)’ atribuído às cotas seniores do Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP expressa a opinião da Standard & Poor’s sobre a qualidade de crédito dessas cotas, indicando que a estrutura, os mecanismos de reforço da qualidade de crédito, bem como a qualidade dos ativos que vão compor a carteira do FIDC fornecem uma proteção MUITO FORTE contra perdas advindas de inadimplência em comparação com outros títulos emitidos no Brasil.
O rating preliminar ‘brCCC (sf)’ atribuído às cotas subordinadas mezanino do Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP expressa a opinião da Standard & Poor’s sobre a qualidade de crédito dessas cotas, indicando que a estrutura e os mecanismos de reforço da qualidade de crédito disponíveis a essa série de cotas são ATUALMENTE VULNERÁVEIS a perdas advindas de inadimplência em comparação com outros títulos emitidos no Brasil.
Os mecanismos de reforço de qualidade de crédito presentes no Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP incluem a proteção de crédito proporcionada pela subordinação de cotas, e o spread excedente mínimo, estimado inicialmente em 4,3% ao ano, que será proporcionado pela aplicação de uma taxa mínima de desconto na aquisição dos direitos creditórios (equivalente a 12,68% ao ano).
A rentabilidade-alvo das cotas seniores do FIDC será equivalente ao IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), acrescido de um spread de 7,5% ao ano, enquanto a rentabilidade-alvo das cotas subordinadas mezanino será equivalente ao IGP-M acrescido de um spread de 10,0% ao ano. As cotas subordinadas juniores, não classificadas pela Standard & Poor’s, não apresentarão rentabilidade-alvo, porém deverão se beneficiar de qualquer rentabilidade excedente disponível após pagamento de despesas, recomposição de reservas e cumprimento da rentabilidade-alvo das cotas seniores.
O primeiro pagamento do resgate do montante inicialmente investido e da correção pelo IGP-M aos cotistas seniores e aos cotistas subordinados mezanino é previsto para o sexagésimo mês contado a partir da data de subscrição inicial de cotas. Os pagamentos dos rendimentos acumulados serão pagos em parcelas anuais. Todavia, em razão do prazo mais alongado dos direitos creditórios a serem adquiridos pelo Warehouse Créditos Imobiliários FIDC LP — caso os gestores do FIDC não realizem a venda dos ativos adquiridos, conforme inicialmente previsto —, o prazo para o pagamento do resgate das cotas seniores e das cotas subordinadas mezanino será automaticamente estendido em 120 meses. Ou seja, o vencimento final do FIDC é de 180 meses, o que mitiga o risco de descasamento entre o prazo para pagamento de resgate aos cotistas seniores e subordinados mezanino e o prazo dos ativos elegíveis ao FIDC.
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A Escala Nacional Brasil de ratings de crédito da Standard & Poor’s atende emissores, seguradores, terceiros, intermediários e investidores no mercado financeiro brasileiro para oferecer tanto ratings de crédito de dívida (que se aplicam a instrumentos específicos de dívida) quanto ratings de crédito de empresas (que se aplicam a um devedor). Os ratings de crédito na Escala Nacional Brasil utilizam os símbolos de rating globais da Standard & Poor’s com a adição do prefixo “br” para indicar “Brasil”, e o foco da escala é o mercado financeiro brasileiro. A Escala Nacional Brasil de ratings de crédito não é diretamente comparável à escala global da Standard & Poor’s ou a qualquer outra escala nacional utilizada pela Standard & Poor’s ou por suas afiliadas, refletindo sua estrutura única, desenvolvida exclusivamente para atender as necessidades do mercado financeiro brasileiro.
Artigos Relacionados- “Metodologia e Premissas Para Atribuição de Ratings de Operações Estruturadas de Financiamentos Imobiliários Residenciais,” publicado no dia 6 de julho de 2010 (www.standardandpoors.com.br).
- “Methodology And Assumptions For Rating Construction Loan Securitizations In Mexico,” publicado em inglês no dia 6 de outubro de 2009 (www.standardandpoors.com).
- “Perspectiva das operações estruturadas no Brasil para o segundo semestre de 2011: Economia forte e índice de desemprego estável devem moderar aumento da inadimplência”, publicado em 25 de julho de 2011.
- “Global Structured Finance Scenario And Sensitivity Analysis: The Effects Of The Top Five Macroeconomic Factors”, publicado em 4 de novembro de 2011;
Relatório de Divulgação 17g-7 da Standard & Poor’s
A Regra 17g-7 da Securities And Exchange Commission (SEC) exige que uma Organização Nacionalmente Reconhecida de Ratings Estatísticos (NRSRO, na sigla em inglês) inclua uma descrição das representações, garantias e mecanismos de execução disponíveis aos investidores e uma descrição de como estes se diferem das representações, garantias e mecanismos de aplicação em emissões de títulos similares, no caso de qualquer relatório que acompanhe um rating de crédito relacionado a um título lastreado por ativos como definido na Regra.
O Relatório de Divulgação 17g-7 da Standard & Poor's 17g-7 incluso neste relatório de rating está disponível em http://standardandpoorsdisclosure-17g7.com/1111330.pdf.